美瑞新材2024年三季报显示，公司主营收入12.33亿元，同比上升10.37%；归母净利润5063.84万元，同比下降27.12%；扣非净利润4517.42万元，同比下降31.38%；其中2024年第三季度，公司单季度主营收入4.32亿元，同比上升8.63%；单季度归母净利润1940.3万元，同比上升6.35%；单季度扣非净利润1703.14万元，同比下降0.38%；负债率60.58%，投资收益-179.17万元，财务费用-858.54万元，毛利率12.65%。

大家好，我是上个月刚从日本回到国内的阿拉蕾。

在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。

日本武藏野大学硕士毕业，曾任职过世界20强企业、东京的电视台等。拥有日本永驻以及10年日本房地产的就职经验（在职公司皆为日本人开的房地产公司）。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。

今天要给大家介绍一位日本小哥的事迹，我觉得非常值得学习，尤其是那些未来要办经营管理签证去日本，准备大搞一番事业的小伙伴。

川村隼太

1985年、大阪府豊中市出生，国立京都教育大学（教員養成課程美術科書道専攻）毕业。

在变成月收千万，年收亿万的社长前，他大学毕业后曾在东建株式会社（东证一部）的社长室企划部上班。

工作内容涉及包租合约的规定修订、女性专用租赁的企划开发、独栋租赁的商品化、各种营业支持工具、手册等多领域的工作，在公司核心部门学习租赁建筑。

也是在进入东建株式会社以后，他在名古屋购买第一个区分公寓，开启了他作为房东的人生开挂之旅。

据他自己所言，当时购买的是个回报率20%的名古屋小公寓，持有了六年后卖出，170万日元买入的，430万卖出的，除了收了6年租金的收益外，还有转卖的收益。

尝到了甜头后，他就尽量把所有的工资存下来全部用于买房了。

后来收了一个小的一户建，然后是两个一户建，接着两个变四个。

遵从他房地产公司前辈的建议，去跟银行贷了款，加了杠杆开始买整栋。

果然加了杠杆之后，房地产盈利就整个速度加快了。然后他就从给人打工的上班族毕业了，自己成立了房地产公司。

他本人非常喜欢一户建，所以后来就一直是购买一户建，重新装修再租出去。

在2019年获得宅地建筑业许可后，开始加快买卖速度，提供收益性房产。专注于收益性翻新，更确信能够发展成为一个值得信赖的事业。

在2021年，企业销售额突破1亿日元，资本金增加到1000万日元，成为社会上所需求的企业。

随着公司的成长，川西营业所和大阪营业所也相继开设，营业人员和事务人员常驻，公司变得更加活跃。

川村社长只关注能够确保客户满意度的交易，这种态度得到了许多利益相关者的支持，并成为房东伙伴中值得信赖的存在。

由于经历太过励志，他也经常会接受杂志新闻，电视台广播电视台的采访，分享他的买房收房和作为房东的经验。

那么很多人一定好奇，他都买了些什么房子投资日本房地产？

其实这位小哥有点剑走偏锋，非常有魄力。

因为他买的房地产都是些差不多被废弃了的空置屋，一般大家都不会买，就连送都没人要的房子。所以房价可以降得很低，平均在几十万到一百万日元上下（5万rmb上下）。

在一户建上花费的资金并不多，所以他可以用更多的钱去改造和装修，然后再找人入住收租金。

日本银行给日本房地产投资的低金利，让他也可以把杠杆加到最大化，他最高的时候差不多向银行借了4亿5千万日元的债金。

截图为4年前他接受采访时候的记录

据他自己所说就是大家都不会想要买的物件他会买。

不可再建筑的一户建

连排不能单独建造的一户建

有私道的一户建

没有屋顶的，或者整个漏雨的

野猫啊虫子的尸体死在里面的那些物件

......

总之，就是一般投资人都不会购买「嫌悪施設」（大家讨厌的物件），全部都是它购买的对象。

包括离车站远的，市区远的那些没有人要了的一户建。

我个人觉得虽然不到要专挑「嫌悪施設」购买，但是对于那些办经营管理签证，未来要在日本经营房地产的小伙伴们，可以学习。

或者未来如果为了经营管理签证的更新，需要持续购买物件做房地产经营的小伙伴，可以去了日本之后适当的考虑“不可再建筑的一户建，连排不能单独建造的一户建，有私道的一户建”这类的。

为什么呢？

因为川村隼太的这套投资理念，或者说积累财富的过程，其实不是靠买卖收益得来的，而是靠房地产收租，长期有稳定的租金收入进来，一个个物件积累成多，每月的收入越滚越大。

日本把这叫做“インカムゲイン”（租金收益）。

这也是阿拉蕾在日本做房地产做了十年，日本人给我灌输的最佳房地产投资理念。

我们中国人喜欢的房地产买进卖出，叫做“キャピタルゲイン（资本收益）”，这只是一时性的收益，只有在整个国家房地产处于上行期才适用的理念。

日本人经历过泡沫经济，房地产市场的崩盘，最后他们总结出来的还是“インカムゲイン”（租金收益）比较实在。

举个例子，阿拉蕾刚进日本房地产公司的时候，当年我们社长给我看他还是普通销售时做房地产时收集的新闻剪报。

有个日本上班族，在泡沫经济时买的品川区的区分公寓，他没有像别人在泡沫经济后低价抛出，而是选择了每月还房地产的贷款，然后收了30多年的租金，最后在东京奥林匹克申奥成功之后把房子给卖了。

30年多的租金（インカムゲイン）不说，最后卖出去的价格竟然和当年泡沫经济巅峰期买进来的价格是一样的。

他的收益大头，大家觉得是インカムゲイン（租金收益）还是キャピタルゲイン（买卖收益）呢？

也许对于海外投资客来说，快出快进是比较好的。

但是如果是拿经营管理签证，想要长期去日本居住的小伙伴，租金收益=公司收益，公司收益给出了大家的月工资和年收。

那么其实比起买进卖出，有个长期稳定的收益才是大头。

只要房子能租出去，每月有租金收进来，就能给自己发工资，而自己每年工资维持住了，未来申请永住的年收标准，公司的营业额也通过租金一年一年的上涨。

那么更新签证也就没什么问题了。

更新签证没问题了，意味着未来的永住申请也就有了保障。

这个是阿拉蕾拿到的川村隼太的售楼统计表，大家可以看到他从一户一直收到了现在的300多户。

后来开了公司经营房地产收楼，改造和改造后的租赁。

目前仅他自己的公司持有约260户房产，实际月租金总额为1,273万日元，年租金约为15,283万日元。满租情况下的租金收入预计为1500万日元，年租金为18,000万日元。

这就是他如何从一个给别人打工的上班族，摇身一变成了一个年入过亿的房地产公司的老板的全轨迹和经过。

非常励志，也非常值得我们学习的。

《穷爸爸富爸爸》的作者在最新的叙述房地产投资的书中也是提过这个观点，房地产投资的精华是“インカムゲイン”（租金收益）而不是“キャピタルゲイン”（资本收益）。这和他早年的投资理念完全相反，但确实他自己实践下来的经验。

另外，日本老龄少子化的增长，空屋问题迫在眉睫，是日本政府最关心的问题之一。

如果帮日本政府解决了这个问题，也就相当于给日本作出了很大的贡献，为日本做贡献同样是“日本永住”下签的重要考核项之一。

据电视台报道日本从1988年到2018年为止，空屋数量从131万增加到了349万，增长了1.92倍。

根据野村综合研究所的试算，有可能到2038年，日本的空屋将要占日本总房地产的32%。所以日本政府出台了“没有人管理的空屋，固定资产税的税额将会增收”的政策。

固定资产税是一种地方税，主要针对企业和个人所拥有的固定资产进行征收，包括土地、房屋及有形折旧资产。这项税收是市町村政府的主要收入来源之一。固定资产税的征收旨在增加财政收入、调节社会经济活动并促进资源的合理配置。

所以现在有很多接收了父母房地产遗产的日本人，都想把手里每年成为负值收入的房地产出售掉，处理空屋的日本个人或是企业可以受到日本政府的扶持。

甚至最高的补助金可以达到1000万日币，包括是对外国人的额支援等，如果是包租的方式可以到1200万日元。

（以下我用红色比圈出来了）

虽然政府给了许多的补助金，但阿拉蕾上面给大家提到的这个川村隼太的日本小哥，可是没有去申请过政府一分钱的补助金，全部自己用自己的工资和贷款完成这项事业的哦！

日本的电视台也对他的事迹进行了报道。

川村隼太小哥针购买的这些空屋，并对其进行改造和招租，既让自己的收入利滚利的翻倍，又为政府解决了无人管理的空屋问题。可谓一举两得。

经由他改造的屋子，不管是外观还是内部装修都焕然一新，和之前判若两屋。

当然他不是自己改造的，也是请专业团队改造的，平均改造费在200万以下。

根据川村隼太小哥自己所言，他改造后的房屋入居率可以达到98%。

这其实是个相当高的数字了！

大家知道阿拉蕾之前在日本东京大型房地产公司上班，我们公司有自己的房屋管理部门，旗下管理的房屋大部分是东京和神奈川核心部的房子，阿拉蕾就职当时的入居率是96.8%。

日本小哥虽然购买的房子都不是核心区核心地带的房子，可以达到这么高的入居率真的是很厉害！

不得不感叹小哥眼光的毒辣杠杆炒股开户，也让我们看到了一个房屋倍改造焕然一新后的全新的可能性！

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